Ja, wie lange dauert es, die Bau-/Immobilienfinanzierung abzubezahlen? Eine Frage, die natürlich die meisten Kunden umtreibt und die demzufolge auch immer wieder in der Presse thematisiert wird. Letzteres verbunden mit vielen guten Ratschlägen, die leider viel zu oft für mehr Verwirrung sorgen als dass sie Klarheit schaffen.

Wobei die Berechnung bei einer Baufinanzierung etwas verzwickt ist und sich nicht einfach mit einem Taschenrechner lösen lässt. Die Ursache liegt in der Darlehensform.

Annuitätendarlehen:

Beim Annuitätendarlehen wird die monatliche aus Zins- und Tilgungssatz errechnet. Diese Rate bleibt über die Zeit der Zinsbindung gleich. Da der betragsmäßige Zinsanteil in der lfd. Rate sinkt, wächst zwangsläufig der Tilgungsanteil um den entsprechenden Betrag. Dazu kommt dann noch, dass, je höher der Zinssatz ist, umso höher auch die entsprechende Verschiebung ist.

Beispiele:

Um die Beschreibung nicht komplizierter zu machen als unbedingt sein muss, habe ich vier Beispiele mit unterschiedlicher Tilgung und zwei unterschiedlichen Zinssätzen gerechnet und dabei eine jährliche nachträgliche Tilgungsverrechnung unterstellt. Und natürlich zwischenzeitliche neue Zinsvereinbarungen nicht eingeplant, was die Möglichkeiten hier völlig sprengen würde.

Tilgungsplan-Tilgung-2-Zinssatz-1

Tilgungsplan-Tilgung-2-Zinssatz-2

Tilgungsplan-Tilgung-3-Zinssatz-1

Tilgungsplan-Tilgung-3-Zinssatz-2

Ganz gerne wird in Publikationen aufgrund des günstigen Zinsniveaus zu möglichst hoher Tilgung geraten oder sogar zu einem Volltilgerdarlehen, dass dann innerhalb der Zinsbindung von meist 10 Jahren vollständig zurückgezahlt sein muss.

Eine nicht ungefährliche Tücke wird dabei nicht erwähnt oder man ist sich dessen vielleicht auch gar nicht bewusst. Wenn, wie man so locker sagt, irgendetwas dazwischen kommt, hat man ganz schnell richtige Probleme. Es muss nämlich gezahlt werden, auch wenn gerade ein finanzieller Engpass, aus welchem Grund auch immer, da ist. Und die WoKri (Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat den Spielraum der Banken, neben deren eigener interner immer strengeren Regularien, noch weiter eingeschränkt.

Sondertilgung als Alternative:

Daher zählt mein Ratschlag, lieber eine normale Tilgung von 2- 3 % zu wählen und dafür ein Darlehen mit Sondertilgungsoption zu wählen, eher zur sicheren Seite. Einzig etwas Disziplin muss man aufbringen, um mtl. einen Betrag zur Seite zu legen. 5% Sondertilgungsoption, bei den meisten Banken machbar, sind bei € 100.000 Kredit immerhin 5.000 Euro pro Jahr, umgelegt über 400 Euro jeden Monat zu sparen. Manchmal ein Brocken, hat aber den Vorteil, dass man regelmäßig über einen Kapitalpuffer verfügt, mit dem man Sondertilgen kann aber nicht muss.

Tritt ein Engpass ein, Krankheit, Auto, Reparaturen am Haus oder wie auch immer, muss man als Kunde nicht bei der Bank betteln und sich eine Abfuhr einhandeln sondern behält das Heft des Handelns in der Hand. Und damit natürlich auch die Gesamtlaufzeit des Darlehens.