Angesichts rasant steigender Preise und immer knapperem Immobilienangebot ist ein alter neuer Trend wieder verstärkt im Kommen: Die Schnäppchenjagd bei der Zwangsversteigerung!

Hier sind Immobilien vermeintlich günstig zu haben, ein Irrtum, den manch einer schon bereut hat. Und das gleich aus mehreren Gründen:

Echte Schnäppchen sind mehr als selten und schon mehr als eine/r hat sich im Bietverfahren preislich in die Höhe treiben lassen.

Dabei sind bei Zwangsversteigerungsobjekten einige Fallstricke zu beachten.

Das Gutachten:

Das beginnt beim Gutachten, dass durch das Gericht in Auftrag geben wird und das Interessenten zur Einsicht zur Verfügung steht. Das Gutachten soll unter Berücksichtigung von Markt, Lage und Zustand den Verkehrswert ermitteln. Oftmals wird das Gutachten nur nach dem äußeren Augenschein erstellt, die Nocheigentümer gewähren dem Gutachter keinen Zugang. Auch Interessenten muss kein Zugang gewährt werden, so dass die Katze im Sack gekauft werden muss und böse Überraschungen drohen. Und böse Überraschungen sind bei Immobilien grundsätzlich mit erheblichen und ungeplanten Kosten verbunden.

Das Grundbuch:

Ein weiteres Risiko kann das Grundbuch darstellen. Wer zur Versteigerung geht, sollte mit möglichen eingetragenen Rechten und deren Bedeutung fit sein, um sie im Termin zuverlässig beurteilen zu können. Denn auch hier besteht im Vorfeld kein Anspruch auf Einsicht, auch wenn dem Gutachten oft Grundbuchauszüge oder zumindest Teile davon, beigefügt sind.

Die Räumung:

Mit dem Zuschlag im Bietverfahren entsteht grundsätzlich der Anspruch auf Übergabe der Immobilie, verweigert der Alteigentümer jedoch die Räumung, bleibt nur der Weg über den Gerichtsvollzieher. Für die entstehenden Kosten muss der „Auftraggeber“ mit Kostenvorschüssen in Vorlage treten und kann diese im Nachgang vom Verursacher wieder einklagen. Erfahrungsgemäß ist bei diesen selten etwas zu holen, so dass der Ersteher auf zusätzlichen nicht unerheblichen Kosten sitzen bleibt.

Die Finanzierung:

Eine große Unsicherheit ist die Finanzierung aus der Zwangsversteigerung. Viele Banken verweigern die Prüfung im Vorfeld, erwarten vielmehr, dass der potentielle Kunde ersteigert und anschließend die Finanzierung beantragt.

Die Krux an der Sache: Der Bietinteressent und gleichzeitig Kunde macht einen echten Blindflug und kann nur hoffen, dass eine Finanzierung bewilligt wird. Viel zu oft haben wir schon erlebt, dass sich Kunden mit einfachen mündlichen Zusicherungen zufrieden gegeben hatten und anschließend keine Finanzierung erhalten haben. Die Gründe sind so vielfältig, dass wir sie hier nicht im Einzelnen aufzählen können.

Das große Problem: Mit Zuschlag im Bietverfahren entsteht „ohne wenn und aber“ eine Zahlungspflicht, ein Rücktritt vom „Kauf“ ist nicht möglich. Kann der Bieter den Bietpreis nicht bezahlen, steht die nächste Zwangsversteigerung an.

Deshalb in der Zusammenfassung: Schnäppchen in der Zwangsversteigerung sind eher selten, die Risiken dafür umso mehr.

Und wenn die sachlichen Risiken im Griff sind besteht immer noch die Gefahr, sich im Verfahren und im Eifer des Gefechts über die gesetzte Grenze hinaus hochtreiben zu lassen und schlicht zuviel zu bezahlen. Nicht umsonst ist ein guter Rat, sich erste etliche Verfahren nur als Zuschauer anzusehen, bevor mal selbst als ernsthafter Interessent auftritt.