Nachdem eine ganze Weile an dieser Front Ruhe war, kommen jetzt vermehrt wieder Baufirmen, die eine Bürgschaft der Bank des Bauherrn verlangen. Versteckt ist das Ganze in der Regel in anhängenden Vertragsbedingungen, nicht im Hauskaufvertrag selbst. Und wenn wirklich ein Kunde darüber stolpert, wird es in der Regel mit dem Hinweis, dass die Baufirma je eine Fertigstellungsgarantie stelle, verbrämt.

Kaum ein Käufer macht sich ernsthafte Gedanken, worum es dabei eigentlich geht – und wenn, dann erst, wenn die Probleme damit anfangen. Was natürlich definitiv zu spät ist.

„Wenn zu spät, dann Problem!“ – ist Anlass, hier kurz von der praktischen Seite auf das Thema einzugehen.
Vom Grundgedanken her dient die selbstschuldnerische Bankbürgschaft, so die richtige Bezeichnung, dazu, sicherzustellen, dass die Baufirma für ihre ordentliche Leistung auch den vereinbarten Gesamtpreis erhält. Dieser wird in der Regel in 8 bis 10 Tranchen sukzessive zum Baufortschritt fällig.
Von der Sache her ein durchaus legitimes Ansinnen.

Im Praktischen sieht die Betrachtung etwas anders aus.

Da ist zum einen die gestaffelte Zahlungsweise, z.B. Fertigstellung Bodenplatte, Fertigstellung EG-Wände etc. Das heißt, das echte Kostenrisiko der Baufirma hält sich in Grenzen. Wird die Zwischenrechnung nicht bezahlt, werden die Arbeiten eingestellt, ein probates Mittel, auch ohne Bürgschaft.

Was passiert im Gegenzug? Die Arbeiten durch die Baufirma, nennen wir sie „A“, werden schlecht oder gar nicht ausgeführt. Der Bauherr kann Nachbesserung, Mängelbeseitigung verlangen, im Extremfall die Firma in Verzug setzen und dann den Vertrag kündigen. Unter anderem natürlich auch, wenn die Bauzeiten extrem überzogen werden.

Übrigens sollte man an dieser Stelle nicht ohne die Hilfe eines versierten Anwalts tätig werden, kleine Formulierungsschwächen können böse nach hinten losgehen.

Gehen wir vom schlechtesten Fall aus, der Vertrag mit der Baufirma wird gekündigt. Für den Laien kein Problem, man beauftragt eine andere Firma, hier „B“ genannt. Grundsätzlich ist das vom bautechnischen her tatsächlich kein Problem aber!

Aber diese Firma will natürlich auch ihr Geld haben und hier kommt die Tücke der Bürgschaft. Durch die selbstschuldnerische Bürgschaft darf die Bank nur an die Baufirma A zahlen. Für Firma B ist kein Geld da.

Der Bauherr muss nun erst mal die Bürgschaft bei A loseisen, was in der Regel, da man sowieso im Streit liegt, nicht so nebenbei funktioniert. Normalerweise bleibt hier nur der Klageweg, also Anwälte und Gerichte, und das kann dauern und so lange geht auf der Baustelle gar nichts mehr. Geld ist zwar „auf dem Konto“, aber der die Bauherren kommen durch die Bürgschaft nicht ran.

Das gleiche passiert, wenn Firma A eine Pleite hinlegt und das gleiche auch, wenn großzügig auf eine Bürgschaft großzügig verzichtet wird und stattdessen eine Abtretung der Auszahlungsansprüche erfolgt.

Und eine Fertigstellungsgarantie, wenn diese die Baufirma stellt, ist in diesem Kontext sachlich ebenfalls herzlich wenig wert.

Aus der Praxis: Kann ich mich über die letzten Jahre an keinen Fall mit Bürgschaft erinnern, in dem es keine Probleme gegeben hätte. Und sei es nur, dass die vereinbarte Bauzeit um viele Monate überzogen wurde – der Kunde musste ja bei der Stange bleiben und hinterher kann man trefflich drüber streiten, wenn denn wann die Schuld trifft.

Ebenso aus der Praxis: Bei den sehr gut geführten Baustellen wurde nie eine Bürgschaft verlangt.

Und ganz zum Schluss noch ein Hinweis: Eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft ist ein zusätzlicher Kredit, sprich die Bearbeitungszeit wird verlängert, da erst Verträge geschlossen und Sicherheit gestellt werden müssen, zum anderen kostet ein zusätzlicher Kredit auch zusätzlich Geld. Eine Bürgschaftsprovision von 3 % der Vertragssumme ist nicht ungewöhnlich