Der Bergschadenverzicht und seine Auswirkungen
Bergschadenverzicht ist ein Begriff, den man im Zusammenhang mit Immobilien meist nur aus dem Rheinland oder Saarland und den dortigen Bergbaugebieten und Kohlegruben kennt oder vermutet.
Man trifft ihn jedoch in allen Gebieten, in denen Bergbau betrieben wird oder Bergbau betrieben wurde.
Der im Grundbuch eingetragene Bergschadenverzicht hat gravierende Auswirkungen auf die Bewertung und damit Finanzierung von Immobilien und wird dennoch viel zu wenig beachtet.
Was ist ein Bergschadenverzicht? Vereinfacht ausgedrückt verzichtet der jeweilige Grundstücks-/Hauseigentümer auf alle Schadenersatzansprüche gegen ein Bergbauunternehmen. Also Senkungen des Hauses, Risse im Gebäude bis hin zum Unbewohnbar-werden.
Das Dilemma einer Bank, die finanzieren soll: Mit einem vollen Bergschadenverzicht ist die Immobilie nicht beleihbar, denn selbst wenn das Haus infolge eines Schadens, ausgelöst durch ehemalige oder derzeitige Bergbauaktivitäten, einstürzt, erfolgt keine Entschädigungszahlung. Die Bank hat mithin, salopp ausgedrückt, einen großen Berg Schutt finanziert.
Theoretisch gibt es im Bergschadenverzicht noch Abstufungen (Bergschadenminderverzicht) womit heute jedoch kaum noch jemand umgehen kann bzw. sich damit beschäftigt. Deshalb gehen wir auf das Thema hier nicht weiter ein.
Im Internet finden sich immer wieder Hinweise, dass die eine oder andere regionale Bank sich nicht weiter an so einem Eintrag stören würde. Aber auch da ist Vorsicht geboten! Ein genauer Blick auf die Konditionen lohnt sich, weil sich ganz klar die Frage nach der Risikoprämie stellt, die auf die Zinssätze aufgeschlagen wird. Fördermittel dürften sachlich nicht gewährt werden, die KfW verlangt für ihre diversen Programme bankübliche Sicherheiten. Bankübliche Sicherheit = Grundschuld = Wert der Immobilie.
Viel gravierender ist jedoch, dass grundsätzlich auch immer ein möglicher Wiederverkauf mit berücksichtigt werden sollte. Auch wenn heute nicht geplant, können Umstände eintreten, die einen Verkauf des Hauses geboten erscheinen lassen. Mit dem Eintrag eines Bergschadenverzichtes ist es fast unmöglich, adäquate Käufer zu finden, die dann, irgendwann in der Zukunft, auch wieder eine Bank brauchen, um den Kaufpreis bezahlen zu können. Und ob dann die heute versehentlich finanzierende Bank noch zur Verfügung steht, ist keinesfalls sicher.
Es gibt Juristen, die argumentieren, dass dort, wo bergbauliche Aktivitäten vor über 30 Jahren endeten, wegen Verjährung keine Ersatzansprüche mehr geltend gemacht werden können. Ein Bergschadensverzicht sei in dieser Situation nicht mehr belastend. Auf das dünne Eis möchte ich mich nicht begeben, es beginnt schon mit der Definition, was das Ende bergbaulicher Aktivitäten ist. Da können sich die Geister ganz weit scheiden. Sicher sein kann man letztlich nur, wenn der Eintrag im Grundbuch gelöscht ist.
Manche haben noch die Bilder von Nachterstedt vor Augen, wo im Jahre 2009 ganze Haushälften mit der Uferböschung zum Concordia-See abgerutscht sind. Ähnlich kann es bei einem Bergschaden aussehen. Zum Bericht Nachterstedt
Sie machen in Ihrem Artikel eine unkorrekte Aussage. Die KfW verlangt keine banküblichen Sicherheiten. KfW-Mittel sind Refinanzierungsmittel, bei denen die Bank die Primärhaftung übernimmt. Die durchleitende Bank muss bei einer Insolvenz die Restverbindlichkeiten an die KfW zurückzahlen und sich über die Sicherheiten das Geld vom Kunden zurückholen.
Das gilt für alle wohnwirtschaftlichen Programme.
Deshalb müssen Sie das Thema Bergschadenverzicht nur mit der Bank und der Zechengesellschaft oder deren Rechtsnachfolger klären.
Man sollte zwei Dinge versuchen:
1. Einen Rangrücktritt der Zechengesellschaft erreichen
2. Eine Bescheinigung des Bergamtes besorgen, in der bestätigt wird, wann der Abbau eingestellt wurde.
Regionalen Banken reicht das gelegentlich für eine positive Entscheidung.
MbG U.Weber
Danke für Ihre Nachricht. Die KfW weist in ihren Merkblättern darauf hin, dass für die wohnwirtschaftlichen Mittel grundbuchliche Sicherheiten (Programm 124) bzw. bankübliche Sicherheiten (Programm 134) zu stellen sind. Bankübliche Sicherheiten sind in der Immobilienfinanzierung grundsätzlich Grundschulden, was aber anderweitige Ersatzsicherheiten nicht ausschließt.
Ein Rangrücktritt(?) der Zechengesellschaft bringt im Ergebnis für eine Finanzierung wenig. Bergschadenverzicht heißt, es gibt keinen Schadenersatz, wenn das Haus durch Schäden aus dem Bergbau beschädigt oder zerstört wird. Für die Bewertung der Immobilie für einen Finanzierung muss die Bank eine Bewertung vornehmen. Wie soll sie, um ein Extrembeispiel zu nennen, den Haufen Steine bewerten, der auf dem Grundstück liegt, wenn massive Senkungen auftreten? Also bleibt nach Finanzierungskriterien nur, den Beleihungswert auf „Null“ zu setzen.
Eine Bescheinigung über die erfolgte Beendigung des Abbaus ändert m.E. nichts an der vorgenannten Problematik, dass nämlich keine Entschädigung bei Schäden gezahlt wird. Damit steht der Beleihungswert wieder bei „Null“.
Unter Umständen mag sich die eine oder andere Bank über diese Bewertungsvorgaben hinweggesetzt haben, allerdings weiß ich, was ich als Verbandsprüfer in so einem Fall in den Prüfbericht schreiben würde. Und bei der immer stärker werdenden Regulierung würde ich mich, wie schon in meinem Artikel geschrieben, nicht darauf verlassen, dass in Zukunft noch finanziert wird, womit wir bei den Verkaufmöglichkeiten bzw. -problemen sind.
Nun, das Merkblatt der KfW weisst eindeutig unter der Position Sicherheiten darauf hin, dass diese zum einen grundpfandrechtlich zu sichern sind und zum anderen banküblicher Sicherheiten bedürfen.
Ausserdem widersprechen Sie sich meines Erachtens selbst, da, wie Sie ausführen, wenn der Kunde seine Kreditschuld nicht zahlt, die Bank die Rückforderung der Verbindlichkeiten über die Sicherheiten vornimmt.
Zu unterschätzen ist für den Eigentümer auch nicht, daß seine Gebäudeversicherung bei solchen Schädem nicht greift. Es ist weder Feuer, noch Leitungswasser oder Sturm. Es ist auch keine Wirkung der Elemente bzw Natur, wie Überschwemmung oder Erdbeben. Somit greift auch eine Elementarschadendeckung nicht.
Ich hatte schon mal von Kunden gehört, dass ein Vertreter behauptet hätte, das wäre ein Fall für einen Elementarschadenversicherung, immerhin würde ja sozusagen die Erde beben – eine äußerst eigenwillige Interpretation wie ich finde
Sorry, aber das von Ihnen benannte „dünne Eis auf das Sie nicht begeben wollen“ ist die ganz normale Verjährung von Ansprüchen gemäß BGB. Diese Verjährungsfrist endet in der Tat spätestens 30 Jahre nach Ende des Abbaubetriebes, welcher mit Aufgabe der Zeche und Verfüllung der Schächte jederzeit nachvollziebar ist. Der Eintrag im Grundbuch ist somit nur noch „eine leichte Verschmutzung“, da er wirtschaftlich gegenüber einem Grundstück ohne eingetragenem Verzicht kein wirtschaftlicher Nachteil ist. In einem gebe ich Ihnen aber recht: viele überregional tätige Banken können mit dem Thema nicht umgehen.
Danke für Ihre Information, der ich inhaltlich nicht widerspreche möchte.
Fakt ist jedoch, wie bereits im Artikel ausgeführt, das die Definition der Termine manches Mal nicht so einfach ist, somit für den Eigentümer ein mögliches Problem entsteht, massgeblich jedoch der Umgang der Banken mit diesem Thema ist. Es war Ziel des Beitrages, primär das Thema Bank und Finanzierung anzusprechen und die Kunden zu sensibilisieren, die Problematik zuerst mit den Banken zu klären bevor „überhastet“ Verträge abgeschlossen werden.